マンションの外壁洗浄は、高圧洗浄なら1㎡あたり100〜300円、バイオ洗浄なら300〜800円、小規模アパートで数万円、中規模マンションで十数万円程度といった「一般的な相場」がよく示されています。しかし、この数字だけで判断して発注すると、同じ建物でも総額が2倍変わるうえ、将来の修繕費までじわじわ膨らみます。

実際には、建物の高さや外壁材、汚れの種類、足場の有無、季節や地域条件、そして「洗浄だけ」で済ませるのか「塗装・防水工事とセット」で行うのかといった要素が、費用とリスクを大きく左右します。また、高圧洗浄トラブル、シーリング劣化からの漏水、外壁が痛むケース、共用部の掃除範囲の線引き、外壁クリーニング業者と塗装会社・外壁洗浄専門店・ダスキンなどハウスクリーニングのどこに依頼するかで、手元に残る現金と資産価値はまったく変わります。

本記事では、マンションに特化した最新の外壁洗浄相場表を起点に、工法別の㎡単価、規模別の費用レンジ、見積書のチェックポイント、DIYでやってはいけない範囲、さらに管理組合・オーナー・管理会社それぞれの実務ステップまで具体的に整理します。「外壁洗浄だけで本当に良いのか」「どの業者にいくらで頼むべきか」を、数字と現場経験から判断できる状態になることが、このガイドのゴールです。

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マンションの外壁洗浄相場を一気に把握！規模別や工法別で「だいたいこのくらい」がパッと分かる最新表

「理事会で聞かれても、数字で答えられるか不安…」という方ほど、ここで一度整理しておくと後がぐっと楽になります。私の視点で言いますと、まずは㎡単価と建物規模でおおよその費用感をつかむことが、失敗しない第一歩です。

外壁洗浄の基本と戸建てとは違う“決定的ポイント”とは？

マンションの洗浄は、戸建ての延長ではありません。決定的に違うのは次の3点です。

• 足場やゴンドラなど「仮設」の割合が大きい

• 共用部（廊下・階段・バルコニー）の扱いで費用が大きく変わる

• 住戸数が多く、住民説明とクレーム対応コストが発生しやすい

同じ洗浄作業でも、戸建ては「職人の手間」が中心なのに対し、マンションは「仮設＋管理体制」の費用が上乗せされる構造です。この違いを押さえておくと、見積書の中身が一気に読み解きやすくなります。

高圧洗浄とバイオ洗浄の㎡単価の目安をズバリ紹介

おおよその㎡単価は次の帯で動きます。高いか安いかを判断する“物差し”として使ってください。

洗浄方法	㎡単価の目安	向いている汚れ・状況
高圧洗浄のみ	100〜300円/㎡	ホコリ・土汚れ・軽いコケ
高圧＋バイオ洗浄	300〜800円/㎡	コケ・カビ・排ガス汚れが強い外壁
部分洗浄（共用部中心）	200〜600円/㎡	廊下・階段・エントランス土間など

バイオ洗浄は薬剤コストと処理の手間が加わるため単価は上がりますが、コケやカビの「戻り」を抑えられるので、結果的にメンテナンス周期が延びるケースもあります。

小規模アパートから大規模マンションまで、総額相場のリアルなレンジ公開

㎡単価だけ見ていても、管理組合の会計には落とし込めません。建物規模から見た総額の目安は、次のイメージです。

建物規模・イメージ	目安戸数	外壁洗浄の総額レンジ（高圧中心）
小規模アパート	6〜12戸	3〜7万円前後
中規模マンション	20〜40戸	5〜15万円前後
中〜大規模マンション	50〜100戸	20〜60万円前後

ここに「足場を新設するか」「塗装・防水工事と同時か」が加わると、同じ戸数でも2倍近く差が出ます。足場を大規模修繕で組んでいるタイミングなら、洗浄単価をかなり抑えられるケースが多いです。

共用部クリーニングも含めたら？ざっくりつかめる金額感の目安

外壁だけでなく、住民の目につきやすい共用部を同時に洗浄するかどうかで、体感満足度が大きく変わります。費用感は次のように見ておくと検討しやすくなります。

洗浄範囲	内容例	追加費用の目安
最低限プラン	外壁のみ	上記総額レンジと同程度
見栄え重視プラン	外壁＋廊下＋階段	外壁費用の1.2〜1.5倍
資産価値アッププラン	外壁＋廊下＋階段＋エントランス・駐車場土間	外壁費用の1.5〜2倍

ポイントは、共用部を「面積単価」で見積もっているか、「一式」で曖昧にされていないかです。面積と単価が分かれば、他業者との比較も簡単になり、住民への説明資料にもそのまま使えるレベルの根拠になります。

なぜ同じマンションでも見積りが2倍違うのか？マンションの外壁洗浄相場を左右する5つの条件を解説

「同じ規模なのに、A社80万円でB社160万円って何が違うの？」という相談をよく受けます。ここを整理しておかないと、安物買いで後から修繕費がかさむパターンに直行します。

建物の高さや外壁材、そして汚れの種類で相場はどう変動する？

まずは建物そのものの条件です。

• 高さ・形状

  高層、L字型・コの字型、凹凸の多いファサードほど、洗浄の手間と安全対策が増えます。

• 外壁材の種類

  サイディング、モルタル、タイルで必要な水圧や薬剤、養生範囲が変わります。

• 汚れの種類

  コケ・カビ、排気ガス、エフロレッセンス（白華）では、必要な薬剤と作業時間がまったく違います。

条件	単価が上がりやすいケース	理由
高さ	5階以上、多面体の建物	ロープ・足場が複雑
外壁材	タイル、大判サイディング	目地・浮きの点検が必須
汚れ	コケびっしり、排気ガスで真っ黒	薬剤洗浄と二度洗いが必要

足場の有無や仮設計画がマンションの外壁洗浄相場を大きく変えるワケ

足場と仮設計画は、金額が2倍近く変わる最大要因です。

• 仮設足場あり

  安全性と洗浄品質は高いですが、足場費用が総額の3〜5割を占めることもあります。塗装や防水工事と同じタイミングなら、この足場を共用できるので一気にコスパが良くなります。

• ロープアクセスや高所作業車

  足場なしで安く見えますが、届かない部位が出たり、タイルの打診検査が十分にできないケースもあり、後からの補修工事を別枠で払う羽目になることがあります。

チェックすべきポイントは、どこまでをどの方法で洗浄する前提なのか、図面レベルで説明してもらえるかです。

外壁洗浄だけの場合と塗装・防水工事とセットの場合、コスト構造の違いを解剖

「洗浄だけで安く済ませる」のと「塗装・防水工事と一緒にやる」のでは、費用の考え方が根本的に違います。

• 洗浄のみ

  足場費、洗浄作業費、薬剤、防水やシーリングの簡易補修が中心。短期的な美観回復には向きますが、劣化が進行している外壁では、数年後に大規模修繕が必要になるリスクがあります。

• 塗装・防水とセット

  同じ足場で、高圧洗浄からシーリング打ち替え、防水工事、塗装まで一気通貫で行うため、足場と人件費をまとめて割り勘するイメージになります。初期費用は増えますが、長期の修繕サイクルで見ると割安になるケースが多いです。

私の視点で言いますと、築15年前後で洗浄だけを何度も繰り返しているマンションは、その後のシーリング打ち替えや下地補修で一気にコストが跳ね上がりがちです。

地域や季節（雨・強風・寒冷地）ごとに異なる「見えないコスト」とは

最後に、見積書には出にくい「現場環境コスト」です。

• 地域

  海沿いは塩害で汚れと劣化が重なり、洗浄圧や防水のチェックを慎重に行う必要があります。幹線道路沿いは排気ガス汚れで薬剤使用量が増えます。

• 季節・天候

  雨・強風シーズンは、飛散防止の養生を強化したり、作業中断が増えたりして、実質の人件費がかさみます。寒冷地では、冬場の水道凍結対策や乾燥時間の延長もコストに跳ね返ります。

この「見えないコスト」をどう織り込んでいるかで、安く見える見積と、長期的に安心な見積の差が生まれます。数字だけで比べるのではなく、なぜこの単価なのかを説明できる業者かどうかを軸に判断してみてください。

外壁洗浄だけでOKな物件と、必ず塗装もセットにすべき物件の分かれ道

マンションの外壁は、ぱっと見の汚れだけで判断すると痛い目を見ます。洗車で済む車と、板金まで必要な車があるのと同じで、「洗浄だけで済む壁」と「塗装やシーリングまで触らないと危ない壁」はハッキリ分かれます。

私の視点で言いますと、ここを見誤ると数十万円節約したつもりが、数年後に数百万円規模の修繕に跳ね返るケースが少なくありません。

外壁洗浄だけで十分なケース例（築年数・劣化サイン）

目安になるのは、築年数と「汚れ方」と「傷み方」のバランスです。

項目	洗浄だけで済む“可能性が高い”状態
築年数	築5〜10年程度（前回大規模修繕から10年以内）
外壁材	タイル張り、打ち放しコンクリートなど塗膜依存度が低いもの
表面	コケ・黒ずみ・排気ガス汚れが中心、素地の粉っぽさは少ない
シーリング	ヘアライン程度のひび、肉痩せはわずか、剥離は無し
雨漏り	室内からの雨染み確認なし

こうした建物は、外壁洗浄で美観を戻しつつ、塗装や防水は次の長期修繕周期まで待つ選択も現実的です。特にタイル張りのマンションは、塗るより「洗う＋目地やシーリングをスポット補修」の方が合理的な場合があります。

洗浄だけだと危険なサインとは？ひび割れ・チョーキング・シーリング断裂

逆に、洗浄だけで済ませてはいけない“赤信号”もはっきりあります。

• 外壁を指でこすると白い粉がベッタリ付く（チョーキング）

• ひび割れが0.3mm以上あり、雨筋がスジ状についている

• シーリングが割れて黒いスキマが見える、サッシ周りで剥がれが目立つ

• 雨のあと、室内の天井や壁にうっすらシミが出る

• バルコニー床の防水層が膨れている、ひびがクモの巣状にある

この状態で高圧洗浄だけ行うと、弱ったシーリングやひびから水が逆流し、洗浄当日〜数日後に漏水が発生することがあります。水圧を上げるほどリスクも上がるため、洗浄前の点検が必須です。

管理組合にありがちな「安く見せる長期修繕計画」のワナ

理事会でよくあるのが、長期修繕計画の数字を抑えるために「洗浄だけ」を何度も挟み、塗装やシーリング打ち替えを先送りするパターンです。

• 10年目：外壁洗浄のみ

• 15年目：外壁洗浄＋部分補修

• 20年目：ようやく大規模修繕

一見すると積立金は少なくて済みますが、その間にシーリングの劣化やコンクリートの中性化が進み、20年目の工事で躯体補修費が一気に跳ね上がることがあります。表面の汚れだけを落としても、防水性能は勝手に復活しません。

洗浄と塗装、長期修繕計画から逆算するベストタイミング

外壁洗浄と塗装・防水をどう組み合わせるかは、「何年スパンで建物を守るか」で逆算すると整理しやすくなります。

サイクル	洗浄・塗装の組み立て方の目安
12年周期の大規模修繕	6年目に洗浄＋軽微補修、12年目に塗装・シーリング打ち替え
15年周期	5年目と10年目に洗浄、15年目に塗装・防水フルメンテ
タイル中心の建物	6〜8年ごとに洗浄＋シーリング・浮き補修、塗装はポイントのみ

ポイントは、「洗浄は美観と点検のセット」と捉えることです。大規模修繕の中間点で外壁洗浄を入れ、その際に写真や打診で劣化を確認しておけば、「次は洗うだけで良いのか、塗るところまでやるべきか」を理事会で説明しやすくなります。

洗浄を安いメンテナンスとして繰り返すのか、塗装・防水を含めた修繕の“節目”として位置づけるのかで、10年後の修繕費用は大きく変わります。汚れの落ち具合だけで判断せず、劣化サインと長期の修繕計画をセットで見ていくことが、損をしないラインの引き方になります。

高圧洗浄トラブルの現場！外壁材やシーリング「相性問題」を体験談で分かりやすく

マンションまるごとの洗浄は、やり方を間違えると「汚れは落ちたけど、漏水とクレームで大赤字」という笑えない展開になります。私の視点で言いますと、相場よりも前に、外壁材とシーリングの相性を知らないと危険だと感じています。

サイディング・モルタル・タイル、それぞれ高圧洗浄の“向き不向き”と注意点

外壁材ごとに、水圧をどこまで攻めていいかのラインが違います。

外壁材の種類	向き不向き	現場での主なリスク	洗浄時のポイント
サイディング	高圧に弱い場合あり	目地・シーリング割れから浸水	圧力を落として距離を取る
モルタル	コケ・カビに強く当てがち	ヘアークラックの拡大	クラック部は角度を変えて弱洗浄
タイル	汚れは落ちやすい	目地・浮きタイルからの浸水	浮きが疑われる部位は圧力ダウン

サイディングでよくあるのが、「黒カビを一気に飛ばそう」と近距離で当てすぎて、塗膜がまだらに削れ、結果的に塗装工事が前倒しになるパターンです。

シーリング劣化やサッシ周りで実際に起こる水の逆流・漏水トラブル

高圧洗浄で一番怖いのが、シーリング劣化とサッシ周りです。

• シーリングが痩せて隙間がある

• サッシ回りに細いひび割れが入っている

• バルコニーの内側に細かなクラックが多い

この状態で強い水圧を当てると、雨とは逆方向から水を押し込む形になり、室内側に水が回り込みます。

よくあるのが、洗浄当日は気づかず、数日後の雨で「なぜか同じ位置の部屋だけ天井にシミ」というケースです。外壁の表面だけを見て判断すると、原因究明に時間を取られます。

圧力アップが正解じゃない！洗浄機やノズルの選び方のコツ

汚れが落ちない時に、圧力を上げる前に見るポイントは次の3つです。

• ノズルの種類(トルネードか扇形か)

• 外壁との距離(30cm前後を基準に調整)

• 洗浄する順番(上層から先に流すかどうか)

トルネードノズルは威力が高く、コケや藻には有効ですが、サイディングの目地やタイル目地には当て方を誤ると、目地内部のモルタルを削り取ります。まずは扇形ノズルで距離を取り、落ちにくい部分だけノズルを変える方が、結果として仕上がりも安定します。

雨天や強風の日にまつわる「飛散クレーム」を防ぐ最強テクニック

マンションで多いのが、「隣の駐車場の車がビショビショ」「ベランダの洗濯物に汚れが付いた」という飛散クレームです。防ぐコツは段取りにあります。

• 洗浄方向を、隣地側から逆方向へ逃がす計画にする

• 車や自転車に不織布＋ビニールの二重養生を徹底する

• 事前掲示で「この時間帯だけは洗濯物NG」をはっきり伝える

強風の日は、高圧のミストが3階から隣地の4階バルコニーまで飛ぶこともあります。作業を延期する判断基準を、現場責任者と管理会社で共有しておくと、「やるかやらないか」で揉めずに済みます。

外壁洗浄は、値段だけで比べると見えないリスクを抱え込みます。材質の相性、水圧、天候、この3つを押さえている業者かどうかが、トラブルゼロで終われるかどうかの分かれ目です。

外壁クリーニング「自分でやる？」マンション管理で絶対知っておきたい線引きルール

共用部の黒ずみや外壁のコケを見ると、「高圧洗浄機を買って自分で掃除したほうが早いし安いかも」と思ってしまう方は多いです。ですが、マンションは戸建てと違い、共用部分と専有部分、責任範囲と事故リスクの線引きが一気にシビアになります。ここを間違えると、数万円の節約どころか、修繕費用が一気にふくらむケースもあります。

私の視点で言いますと、「ここまでは自分で掃除OK」「ここから先は絶対にプロに任せる」というルール作りが、結果的に費用対効果を高める近道になります。

高圧洗浄機やブラシで自分掃除OKな場所と、プロ任せ必須の場所

まずは、管理組合やオーナーがイメージしやすいように整理します。

区分	自分で掃除を検討しやすい場所	プロ任せが鉄則の場所
共用部床	エントランス床の軽い汚れ、1階駐車場の泥汚れ	階段の高所手すり周り、勾配のきついスロープ
壁・外壁	腰高までのタイル腰壁、小さなコケ取り	外壁全面、バルコニー外側、タイル面の広範囲洗浄
設備周り	ポーチ灯まわりのクモの巣取り	受水槽・配管周り、防水層の上、屋上まわり

自分で掃除しやすいのは、地面から手が届く範囲で、防水層やシーリングに高圧水が当たらない場所に限られます。逆に、外壁やサッシ周り、防水層の上、高所作業はプロでないとリスクが高すぎます。

ポイントは次の3つです。

• 手すりより上、高さ2m超は基本的にDIY対象外

• 防水層やシーリング目地に直接高圧水を当てない

• 共用部は「誰が転んでもおかしくない」前提で滑りリスクを考える

共用部（廊下や階段や駐車場）のDIYで起きたヒヤっと事故エピソード

現場でよく耳にするのが、共用部DIY掃除のあとに起きるヒヤっと事例です。

• 廊下を高圧洗浄した直後に乾きが悪く、入居者が滑って転倒

• 駐車場のタイヤ痕を落とそうとして油膜まで一緒に伸ばし、かえってツルツルに

• 階段をブラシで洗剤洗浄したあと、洗い流しが不十分でベタつきが残る

• 手すり付近でホースが足に絡まり、作業者自身が転倒し腰を強打

特にマンションは「共用部での事故＝管理側の責任問題」になりやすく、保険や賠償の話に発展するケースもあります。DIYを検討する場合は、必ず以下をセットで決めておくと安心です。

• 作業範囲と日時を掲示して周知

• 滑りやすい時間帯（朝夕の結露時など）を避ける

• 乾燥確認ができる人を1人置く

• 洗剤使用時は「濯ぎ担当」を分けてダブルチェック

ダスキン・おそうじ本舗などハウスクリーニングとの「料金比較」を本音解説

ハウスクリーニング会社に外壁や共用部の掃除を依頼するケースも増えています。価格イメージを整理すると次のような感覚です。

項目	ハウスクリーニング系	塗装・防水系施工会社
得意分野	室内清掃、エアコン、部分的な高圧洗浄	外壁・屋上・バルコニー等の構造物全体
料金の出し方	時間制、範囲ごとのパック料金	面積単価、足場や仮設込みの工事見積り
外壁・共用部洗浄	軽い汚れ向き、短時間でサッと	塗膜・防水を考慮した本格洗浄
向いているケース	エントランス周りの美観アップ、年1回の簡易清掃	大規模な外壁洗浄、塗装前の下地処理

料金だけ見ると、ハウスクリーニングは小規模範囲のスポット洗浄に向いています。一方、外壁全体やタイル面、防水層周りまで触る場合は、塗装や防水を理解した施工会社のほうが、長期的にはコストを抑えやすいです。

外壁洗浄専門店と塗装会社はここを比べて選ぶ！迷わないポイント

外壁洗浄専門店と塗装会社、どちらに依頼すべきか迷う場面も多いです。判断の軸を整理するとブレにくくなります。

• 目的が美観回復だけか、修繕計画との整合も取りたいか

  • 「汚れだけ落としたい」なら洗浄専門店も選択肢
  • 「あと数年で塗装や防水も視野に入れている」なら塗装会社が有利

• 見積書に外壁材やシーリングの状態へのコメントがあるか

  • 洗浄専門店で「一式表記」「劣化コメントほぼ無し」は要注意
  • 塗装会社は、シーリングの割れやチョーキングへの指摘があるかを確認

• 高圧洗浄機と薬剤の種類を説明してくれるか

  • 圧力やノズル選び、バイオ洗浄剤の使用条件まで話せるか
  • 「強めでガーッとやっときます」は危険サイン

管理組合やオーナーの立場では、洗浄を単発の掃除で終わらせるのか、長期修繕計画のスタート地点と捉えるのかで、選ぶ業者も費用の考え方も変わります。短期の見た目の安さだけでなく、「この洗浄で外壁や防水をどれだけ傷めずに済むか」という視点を持つと、10年単位でのトータルコストが見えてきます。

見積書で「外壁洗浄一式」って何？内訳のチェックで分かる妥当なマンションの外壁洗浄相場と要注意ポイント

マンション全体の洗浄を任せるのに、「外壁洗浄一式」の一行だけでハンコを押すのは、中身の見えない福袋を買うのと同じです。ここを読み解けるかどうかで、数十万円単位の損得が平気で変わります。

必ずチェックしたい！面積・㎡単価・作業内容の明記はありますか？

外壁洗浄の費用は、基本的に「洗浄面積×㎡単価＋付帯費用」で決まります。にもかかわらず、見積書から面積と単価が消えているケースが非常に多いです。

私の視点で言いますと、最低でも次の3点が数字で書かれていない見積書は、その時点で要注意だと判断します。

• 洗浄面積（例:外壁〇〇㎡、共用部〇〇㎡）

• ㎡単価（高圧洗浄とバイオ洗浄を分けて記載）

• 作業内容（苔・カビ除去、油汚れ、錆、共用廊下や階段の掃除範囲など）

項目	良い見積りの書き方	危険な書き方例
外壁洗浄費用	外壁800㎡×高圧洗浄200円	外壁洗浄一式
共用部洗浄	廊下・階段・土間200㎡×250円	共用部サービス
作業内容	苔除去、バイオ洗浄、薬剤2回塗布など	汚れ落とし一式

数字があれば、他社との相場比較や、将来の大規模修繕時のデータとしても使えます。数字がない見積書は、工事後に「ここまでは含まれていない」と言われる典型的なトラブルの入口です。

足場・養生・薬剤費・共用部洗浄、分けて書かれているかが重要

外壁の洗浄価格を押し上げるのは、実は水を当てる作業そのものではなく、足場や養生、防水への配慮といった「周辺コスト」です。ここを一式でまとめられると、妥当性の判断がほぼ不可能になります。

費用項目	役割のイメージ	ポイント
足場	高所作業のための仮設構造物	塗装とセットなら割安になりやすい
養生	飛散防止シート、サッシや車の保護	近隣クレーム防止の要
薬剤費	バイオ洗浄の洗剤やカビ除去剤	外壁材との相性に注意
共用部洗浄	廊下・階段・駐車場土間などの掃除作業	追加料金の有無を要確認

これらが「外壁洗浄一式」にまとめられている場合、足場を流用できる塗装工事とセットにした時の価格差も見えなくなります。長期修繕計画と絡めて比較するためにも、必ず分けて書いてもらうのが安全です。

相見積もりで「安すぎる or 高すぎる」業者の見極め方

相場感をつかむには3社程度の相見積もりが有効ですが、単純な合計金額の比較だけでは危険です。次のポイントで見てください。

• 洗浄面積が極端に多い・少ない業者は要確認（図面ベースか、実測かを聞く）

• ㎡単価が一社だけ半額レベルに安い場合、作業時間を削るか、水圧を上げて短時間で終わらせるリスクがある

• 逆に高い場合は、足場計画や近隣配慮、漏水対策まで細かく書かれているかをチェック

特に、高圧洗浄のトラブルとして多いのが、劣化したシーリングやサッシ周りからの漏水です。ここへの配慮が記載されている見積書（事前点検、養生、防水補修のオプション提案など）は、単価が多少高くても結果的に「安くついた」というケースが多くなります。

管理組合やオーナーが見落としがち？近隣配慮や作業時間帯もしっかり確認

マンションの洗浄工事では、費用以外に「住民と近隣への影響」をどうコントロールするかが、実務上の大きなポイントです。ところが、見積書に次のような記載がないまま契約してしまう例が少なくありません。

• 作業時間帯（平日の日中か、土日作業の有無）

• 高圧洗浄機の騒音対策

• 水しぶきや薬剤の飛散防止策

• 駐車場や自転車置き場の養生と使用制限

• エントランスや店舗テナントへの配慮内容

これらがあいまいなままだと、着工後に管理会社や理事長がクレーム対応で走り回ることになります。見積り段階で「住民説明用の資料を用意してくれるか」「掲示物の文案を一緒に作ってくれるか」まで含めて相談すると、単なる洗浄業者ではなく、プロジェクトを一緒に進めてくれるパートナーかどうかが見えてきます。

外壁の洗浄価格そのものは㎡単価で比較できますが、マンションという建物特有のリスクや手間をどこまで織り込んでいるかで、本当の意味でのコストは大きく変わります。見積書の一行一行を「将来のトラブル保険」として読み解く意識を持つと、数字の裏に隠れた実力がはっきりと浮かび上がってきます。

管理組合・オーナー・管理会社それぞれの目線で進める、失敗しない外壁洗浄プロジェクト

「どこに頼むか」だけで進めると、最後にモメるのは住民と現場です。外壁の洗浄は、役割分担を決めたチーム戦にすると一気にスムーズになります。

管理組合は段取り命！住民説明・掲示・合意形成のコツ

管理組合の役目は、費用交渉よりも段取りと情報共有です。私の視点で言いますと、うまくいく現場は次の3点が徹底されています。

• 「いつ・どこを・どの工法で」洗浄するかをA4一枚で図入り掲示

• サッシ周りの漏水リスクや高圧洗浄の音を、事前説明会で正直に共有

• ベビーカー置き場や駐輪場の一時移動を、住戸別にリスト化してお願い

特に高圧洗浄日は「窓を閉める」「洗濯物を出さない」の徹底が重要です。掲示だけでなく、前日リマインドのポスティングまでやるとクレームが激減します。

賃貸オーナーが入居率や家賃アップに直結させるための「見せ方」と洗浄のタイミング

賃貸オーナーは、洗浄をコストではなく広告費と見た方が得です。ポイントは次の2つです。

• 洗浄直後にポータルサイト用の外観写真を撮り直す

• 大規模修繕の2～3年前に一度洗浄し、「古さの印象」をリセットする

外壁が明るくなると、同じ間取りでも内見数が変わります。家賃を一気に上げるのではなく、更新時に共用部美観を根拠に小刻みな値上げを提案すると受け入れられやすくなります。

管理会社担当者が絶対押さえておきたい技術知識のミニマムとは

管理会社は技術者でなくても、最低限これだけ分かっていると業者との会話が噛み合います。

• 外壁材の種類（タイル・モルタル・サイディング）

• シーリングの劣化サイン（割れ・隙間・剥離）

• 高圧洗浄とバイオ洗浄の違い（圧力か薬剤か、汚れの種類で使い分け）

• 足場の有無で費用構造が大きく変わること

技術知識がある担当者ほど、見積書の「一式」表記に疑問を持てます。面積や単価を質問できるだけで、相場から外れた金額をつかまされるリスクはかなり下がります。

下の表の役割分担を意識すると、プロジェクト全体が整理しやすくなります。

立場	主な役割	特に意識したいポイント
管理組合	合意形成・住民対応	掲示・説明会・スケジュール共有
賃貸オーナー	収支計画・見せ方の戦略	タイミングと写真の撮り直し
管理会社	業者選定・技術面のチェック	工法・足場・見積内訳の確認
施工業者	施工計画・安全管理・品質確保	水圧設定・養生・近隣配慮

「いつ頼む？誰に頼む？」で10年後の修繕コストまでガラッと変わる！

タイミングと依頼先を間違えると、美観は一瞬良くなっても、10年トータルの修繕費が跳ね上がります。

• 築浅～10年未満

  • 外壁の劣化が少なければ、洗浄単体や共用部中心の洗浄で十分なケースが多い

• 築15年前後

  • 洗浄だけを繰り返すと、シーリングや防水の寿命が追いつかず、後で雨漏り工事が高額になりがち

• 築20年以上

  • 洗浄と塗装・防水をセットで検討し、足場を「1回で済ませる」計画がカギ

依頼先は、清掃系の業者か、塗装・防水まで見られる施工会社かで提案内容がまったく変わります。外壁の表面だけを見るのか、防水層や下地まで含めて診断するのか。その視点の差が、次の修繕周期までの安心度と最終的な支出に直結します。

「洗浄のプロ」と「塗装や防水のプロ」はどこが違う？業者タイプ別メリット・デメリット徹底比較

マンション一棟を任せる相手を間違えると、洗った直後はキレイでも、数年後に「漏水・クレーム・再工事」で財布が一気に冷え込みます。ここでは、現場で本当に差が出るポイントだけを絞って比較します。

ハウスクリーニング業者・外壁洗浄専門店・塗装会社をまるごと徹底比較

まずは全体像です。名前だけで選ぶと痛い目にあうので、狙いと得意分野で見てください。

業者タイプ	主な狙いどころ	強み	弱み・注意点
ハウスクリーニング	共用部の掃除・美観維持	価格が分かりやすい、軽作業が早い	外壁材・防水への知識は薄め、マンション一棟は力量差が大きい
外壁洗浄専門店	外壁のコケ・排ガス汚れ除去	高圧洗浄機・薬剤に詳しい、足場なし提案も	塗装・防水の劣化診断は弱い業者もある
塗装・防水会社	洗浄＋塗装・防水工事	劣化診断と修繕計画まで一体で考えられる	洗浄だけだと割高になるケースがある

私の視点で言いますと、「見た目を一時的に整える」のか「修繕計画と合わせてお金のムダを減らす」のかで、選ぶべき業者ははっきり分かれます。

高圧洗浄機の扱いや防水層・塗膜知識の有無がクオリティに直結

同じ高圧洗浄でも、扱い方次第で結果が真逆になります。

• サイディングやタイル目地の防水層を意識せず、圧力を上げ過ぎる

• 経年劣化したシーリングに直角で噴射し、内部に水を押し込む

• 防水層の立ち上がり部を削り、数年後に屋上から漏水

高圧洗浄機やノズルの選定時に、塗膜の厚み・防水層の種類・既存クラックの有無まで見ているかどうかが、仕上がりとトラブル率を分けます。洗浄専門店や塗装会社でも、ここをマニュアルではなく「劣化状態を見て現場調整できるか」がプロかどうかの線引きです。

マンション丸ごと任せるなら絶対にチェックしたい施工実績の“中身”

「施工実績◯◯件」と書かれていても、内容を確認しないと意味がありません。

• 何戸規模のマンションを、何棟クラスで対応しているか

• 外壁洗浄だけの実績か、塗装・防水まで一体施工した実績か

• 共用部（廊下・階段・駐車場土間）を同時洗浄したケースがあるか

• その実績で、足場あり・ロープアクセスなど、どの工法を選んだか

ここまで開示してくれる業者は、見積根拠や施工方法の説明も筋が通っていることが多いです。逆に「写真だけ大量」「戸建てばかり」の実績ページなら、マンション一棟は慎重に判断した方が安全です。

見積・現場管理の「雑さ」が洗浄後トラブル率に直結する理由を暴露！

現場でトラブルを呼び込む業者には、共通のサインがあります。

• 見積書に「外壁洗浄一式」とだけ書かれており、面積・単価・薬剤が不明

• 養生範囲や作業時間帯、飛散防止対策が一行も書かれていない

• 当日の作業員数や作業時間の目安が説明されない

この状態だと、作業当日に次のようなことが起きやすくなります。

• 時間が足りず、日陰面だけ洗浄が甘い

• 養生不足で、駐車車両への水しぶき・洗剤飛散クレーム

• 漏水が出たときに「どこまでが約束範囲だったか」で揉める

外壁の洗浄費用だけを比べるのではなく、見積書の細かさ＝現場管理の精度と見てチェックすると、トラブルをかなりの確率で避けられます。管理組合やオーナーの立場では、価格と同じくらい「書き方」と「説明の具体性」をじっくり見て選ぶことが、長期的には一番の節約につながります。

大阪で外壁・屋根・防水工事を見てきたプロの目線！相場表だけじゃ分からないマンションの外壁洗浄“本音トーク”

施工実績2,000件超えだから分かる、マンション外壁洗浄のリアルな現場事情

数字の相場表だけ見て判断すると、マンションのメンテナンスは高確率で失敗します。外壁の洗浄は、実際には「美観回復＋劣化診断＋今後の修繕計画の調整」を同時に行う工事です。
高圧でコケや排気ガス汚れを落としながら、ひび割れや浮き、シーリング切れ、防水層の傷みを一緒に見抜けるかどうかで、10年先の修繕費用が大きく変わります。

私の視点で言いますと、現場で高圧洗浄をかけていると「水がやたら壁の中に吸い込まれる場所」「サッシ周りから逆流してくる場所」は一発で分かります。ここをただ洗って終わるのか、補修や防水工事の検討まで踏み込むのかが、いい業者とそうでない業者の分かれ目です。

ドローン点検や写真管理で「洗浄だけではダメな部分」をどう見抜く？

最近は、洗浄前後にドローン点検や高所カメラでの撮影をセットにするケースが増えています。理由はシンプルで、高層マンションや足場なし工法では、目視できない劣化が多すぎるからです。

点検方法	見つけやすい症状	見落としやすい症状
地上からの目視	大きなひび、汚れのムラ	上層階のシーリング断裂、タイル浮き
ロープ作業のみ	サッシ周りの漏水跡	全体の色ムラ、面ごとの反り
ドローン＋写真管理	外壁全体の劣化マップ	細かいピンホールは別途確認必要

洗浄前に「どの面は洗浄だけ」「どの面は塗装・防水もセット」と色分けしておくと、無駄な費用をかけずに済みます。写真を住民説明会や理事会資料に使えば、管理組合内の合意形成も圧倒的にスムーズになります。

保証やアフターフォローありの会社を選ぶべき理由

外壁の洗浄自体には保証が付きにくいですが、実務では次のポイントに保証やアフターが効いてきます。

• 洗浄時の高圧でサッシから漏水した場合の補修対応

• 洗浄と同時に行ったシーリング補修や防水工事の保証期間

• 足場を再度組み直さないと直せない不具合への対応方針

保証の有無で、トラブル発生時の費用負担は大きく変わります。単に洗浄料金が安い業者ではなく、「不具合が出た時に誰がどこまで面倒を見るのか」が契約書や見積書で分かる会社を選ぶことが、安全パックを買うようなイメージに近いです。

マンションの外壁洗浄相場を踏まえて「この条件ならいくら？」と相談できるベストパートナーの選び方

相場感をつかんだうえで、本当に頼りになるのは「条件を伝えたら、その場でレンジを示し、メリットとリスクをセットで話してくれる業者」です。

ベストパートナーを選ぶ時は、最低限次を確認してみてください。

• 建物規模、高さ、足場の有無を伝えた時に、面積ベースの費用と一式金額の両方を説明できるか

• 高圧とバイオ洗浄のどちらが向いているかを、外壁材と汚れの種類から理由付きで提案してくれるか

• 「今回は洗浄だけで抑える」「次回の大規模修繕で塗装・防水」を長期修繕計画とセットで考えてくれるか

ここまで話ができる施工会社であれば、マンションの洗浄費用を単なるコストではなく、建物価値を守るための投資としてコントロールしやすくなります。相場表をスタート地点にして、条件と将来計画まで一緒に整理してくれるパートナーを味方につけることが、管理組合やオーナーにとっての最大の防御策です。

著者紹介

著者 - 山田興業

マンションの外壁洗浄は、戸建てよりも金額が大きく、管理組合やオーナー、入居者の思いも絡む工事です。現場でよく見るのが「洗浄だけで安く済ませた結果、数年後に外壁やシーリングの傷みが一気に表面化し、結局、大掛かりな修繕になってしまった」というケースです。見積書を拝見すると、足場や共用部の扱い、洗浄方法の選び方があいまいなまま発注されていることが少なくありません。

私たちは大阪を拠点に、全国でマンションの外壁塗装や屋根工事、防水工事を含む改修を多く行ってきましたが、同じ建物でも「洗浄の考え方」と「業者の選び方」で総額も将来の修繕計画も大きく変わると痛感しています。特許取得の工法を含め、さまざまな施工方法を比較検討してきた立場として、「相場表の数字だけ」に振り回されず、建物の状態と長期的な計画から判断してほしい。そのために、実際の現場で何が起きているか、管理側の段取りやトラブル事例も交えながら整理したのが本記事です。マンションの資産価値と暮らしを守る判断材料として役立てていただければと思います。

外壁洗浄工事の事ならYAMADAにお任せください